Cómo funciona la publicidad en tu sector
Cada promoción es un producto con vida propia: una zona, un rango de precio, un número finito de viviendas y una fecha en la que ya no hay nada que vender. Meterlas todas en una campaña de empresa hace imposible saber cuál funciona y, peor, sigue gastando en las que ya están vendidas. Una campaña por promoción, con su presupuesto y su calendario, es la diferencia entre saber lo que te cuesta vender una vivienda y no saberlo.
El ciclo tiene dos picos. El lanzamiento sobre plano, cuando hay que llenar la lista de interesados antes de que haya nada que enseñar, y las últimas unidades, cuando quedan las viviendas que peor encajan y hay que apretar. En medio, la inversión puede bajar bastante. Ajustar la campaña a esa curva, en vez de dejarla plana, es lo que más rendimiento da en este sector.
La conversión útil es la visita al piso piloto o la reserva, no el formulario de «quiero información». Un formulario lo rellena cualquiera con curiosidad por los precios; una visita concertada es alguien que va a dedicar su sábado. Midiendo visitas se ve rápido qué anuncio y qué zona traen compradores de verdad, y cuál está llenando el CRM de gente que solo quería saber cuánto cuesta.
Y es geografía pura. El comprador de obra nueva busca un barrio, una zona de expansión o la cercanía a un colegio o a una parada concreta. Segmentar por ciudad entera desperdicia el presupuesto; segmentar por el entorno real de la promoción y por las zonas de donde viene la gente que se muda allí lo concentra donde hay compradores.